Conseils de gestion
Comment acheter un hôtel ? Le guide complet d’un expert-comptable
Découvrez comment réussir l’achat d’un hôtel grâce à une analyse financière rigoureuse, une négociation structurée et un audit complet. Un guide détaillé rédigé par Finaudec pour sécuriser votre investissement hôtelier.
L'achat d'un hôtel représente un investissement considérable qui nécessite une préparation rigoureuse et une analyse financière pointue. Chez Finaudec, nous accompagnons régulièrement des investisseurs dans ce type de projet à Paris et en région. Voici notre guide complet pour sécuriser votre acquisition.
Définir votre projet et votre capacité d'investissement
Avant toute prospection, commencez par clarifier vos objectifs. Cherchez-vous un hôtel de charme en centre-ville, un établissement d'affaires ou une structure de loisirs ? Cette première réflexion conditionne l'ensemble de votre démarche.
Ensuite, établissez votre budget réel. Au-delà de votre apport personnel, évaluez précisément votre capacité d'emprunt. Un expert-comptable calcule pour vous les flux de trésorerie prévisionnels et détermine le montant maximum que vous pouvez mobiliser sans fragiliser votre situation financière.
Exemple concret : Un couple dispose de 300 000 € d'apport et envisage l'achat d'un hôtel à 1,2 million d'euros. Leur expert-comptable analyse leur capacité de remboursement mensuel, les revenus attendus de l'établissement, et conclut qu'un financement à 75% est envisageable, à condition que le taux d'occupation dépasse 65%.
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Rechercher et sélectionner le bon établissement
Faites appel à des professionnels spécialisés dans la transaction hôtelière. Les agents immobiliers généralistes méconnaissent souvent les spécificités du secteur. Un professionnel expérimenté vous orientera vers des opportunités correspondant à vos critères : localisation, nombre de chambres, clientèle cible, saisonnalité.
Concentrez-vous sur trois éléments décisifs : l'emplacement (proximité des transports, attractivité touristique ou d'affaires), l'état général de l'établissement, et la réputation existante.
Réaliser une analyse financière approfondie
C'est l'étape la plus critique. Votre expert-comptable examine les documents financiers sur les trois à cinq dernières années pour déceler les forces et faiblesses de l'exploitation.
Les indicateurs essentiels à analyser
Le taux d'occupation : Un hôtel affichant un taux d'occupation inférieur à 60% révèle généralement des problèmes structurels (emplacement défavorable, vétusté, offre inadaptée). Au-dessus de 70%, l'établissement démontre une attractivité certaine.
Le RevPAR (Revenu par chambre disponible) : Cet indicateur combine le taux d'occupation et le prix moyen des chambres. Il permet de comparer la performance de l'hôtel à celle du marché local. Un RevPAR de 80 € dans une zone où la moyenne est de 95 € signale un potentiel d'amélioration ou une sous-valorisation tarifaire.
Le résultat d'exploitation (EBITDA) : Ce ratio mesure la rentabilité opérationnelle avant charges financières et impôts. Il doit idéalement représenter au minimum 20% du chiffre d'affaires pour garantir une exploitation saine et la capacité à rembourser un emprunt.
La structure des coûts : Examinez la répartition entre charges fixes (salaires, loyers, amortissements) et charges variables (linge, petit-déjeuner, entretien). Un déséquilibre trop marqué vers les charges fixes réduit la flexibilité en cas de baisse d'activité.
La trésorerie et le fonds de roulement : Un hôtel avec une trésorerie tendue peut rapidement se retrouver en difficulté lors des périodes creuses. Vérifiez que l'établissement dispose d'une réserve suffisante pour absorber les variations saisonnières.
Les documents à exiger
Demandez systématiquement les bilans et comptes de résultat des trois dernières années, les liasses fiscales complètes, les contrats de prêt en cours, ainsi qu'une attestation de régularité sociale et fiscale (URSSAF, TVA, impôts locaux). Une dette cachée peut compromettre l'ensemble de votre projet.
Piège à éviter : Certains vendeurs présentent des résultats embellis en gonflant artificiellement le taux d'occupation durant les mois précédant la vente. Votre expert-comptable détecte ces anomalies en analysant la cohérence entre le chiffre d'affaires, les achats de consommables et les charges d'exploitation.
Négocier le prix d'achat
La valorisation d'un hôtel repose sur plusieurs méthodes complémentaires. La plus courante dans le secteur est la règle du millième : nombre de chambres × taux d'occupation × 1 000. Pour un hôtel de 30 chambres avec un taux d'occupation de 70%, cela donne une première estimation de 21 000 × 1 000 = 21 millions... non, rectification : 30 × 0,70 × 1 000 = 21 000 €. Cette règle donne un ordre de grandeur, mais reste approximative.
Votre expert-comptable affine cette estimation en appliquant un multiple du chiffre d'affaires (généralement entre 0,8 et 1,5 selon le secteur et la localisation) et en intégrant la valeur immobilière des murs si vous les acquérez.
Exemple concret : Un hôtel génère 500 000 € de chiffre d'affaires annuel avec un EBITDA de 100 000 €. Le vendeur demande 650 000 €. Après analyse, votre expert-comptable identifie 80 000 € de travaux de mise aux normes électriques nécessaires et 40 000 € de rafraîchissement des chambres. Le prix ajusté devrait se situer autour de 530 000 €, soit un multiple de 1,06 du chiffre d'affaires, cohérent avec le marché local.
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Monter le financement
Les banques financent généralement entre 60% et 80% du prix d'acquisition pour un hôtel, à condition de présenter un dossier solide. Votre expert-comptable construit avec vous un prévisionnel d'exploitation sur trois à cinq ans, intégrant les investissements nécessaires, l'évolution attendue du chiffre d'affaires et les charges prévisionnelles.
Explorez également les options alternatives : crédit-bail immobilier, financement partiel par le vendeur (compte courant d'associé), ou levée de fonds auprès d'investisseurs privés si votre projet présente un potentiel de développement significatif.
Conseil Finaudec : Préparez un plan B. Si la banque principale refuse, avoir déjà travaillé un montage alternatif vous permet de rebondir rapidement sans perdre l'opportunité.
Vérifier la conformité juridique et réglementaire
Un hôtel doit respecter de nombreuses obligations : normes ERP (Établissement Recevant du Public), conformité des installations électriques et de sécurité incendie, accessibilité PMR, licences de débit de boissons si l'établissement possède un bar ou un restaurant.
Vérifiez également la validité et la transférabilité de toutes les autorisations d'exploitation. Certaines licences sont nominatives et nécessitent une nouvelle demande lors du changement de propriétaire, ce qui peut prendre plusieurs mois.
Piège à éviter : Ne négligez jamais l'audit social. Des salariés en litige, des heures supplémentaires non payées ou des cotisations sociales en retard peuvent se transformer en passif considérable après l'acquisition.
Choisir la structure juridique adaptée
L'acquisition peut se faire selon plusieurs modalités : achat du fonds de commerce, achat des parts sociales, ou acquisition des murs et du fonds séparément. Chaque option présente des implications fiscales et juridiques différentes.
La SARL offre une protection du patrimoine personnel et convient aux structures familiales. La SAS apporte plus de flexibilité dans la gouvernance et facilite l'entrée de nouveaux investisseurs. Votre expert-comptable vous oriente vers la forme la plus adaptée à votre situation et à vos objectifs de développement.
Anticiper la phase post-acquisition
L'achat n'est que le début. Prévoyez dès le départ un plan d'exploitation détaillé pour les premiers mois : stratégie commerciale, politique tarifaire, optimisation des coûts, investissements prioritaires.
Identifiez les leviers d'amélioration rapide : refonte du site internet et optimisation du référencement, présence sur les plateformes de réservation (Booking, Expedia), mise en place d'un système de yield management pour maximiser le RevPAR, fidélisation de la clientèle existante.
Exemple concret : Un acquéreur reprend un hôtel avec un taux d'occupation de 62% et un prix moyen de 85 €. En investissant 15 000 € dans la refonte du site web, le référencement local et une présence active sur les OTA (Online Travel Agencies), il augmente son taux d'occupation à 71% en six mois, améliorant son RevPAR de 52,70 € à 60,35 €, soit 15% de revenus supplémentaires.
Pourquoi faire appel à Finaudec ?
L'achat d'un hôtel mobilise des compétences pointues en analyse financière, fiscalité, droit des sociétés et connaissance sectorielle. Chez Finaudec, nous accompagnons des investisseurs hôteliers depuis notre installation à Paris, en assurant un suivi de bout en bout : valorisation, due diligence, montage financier, choix de la structure juridique, et pilotage post-acquisition.
Notre valeur ajoutée réside dans notre capacité à identifier les risques invisibles et à sécuriser votre investissement, tout en optimisant la rentabilité dès les premiers mois d'exploitation.
Vous envisagez l'achat d'un hôtel ? Contactez Finaudec pour un premier échange sur votre projet. Notre expertise vous permet d'aborder cette acquisition avec sérénité et ambition.
Questions fréquentes sur l'achat d'un hôtel
Quel budget prévoir pour acheter un hôtel ?
Le budget varie considérablement selon la localisation, la taille et le standing de l'établissement. Comptez entre 15 000 € et 40 000 € par chambre pour un hôtel économique en province, et entre 80 000 € et 200 000 € par chambre pour un établissement de standing à Paris ou dans une station touristique prisée. Au-delà du prix d'achat, prévoyez 10 à 20% supplémentaires pour les frais d'acquisition (notaire, droits d'enregistrement, honoraires) et une réserve de trésorerie équivalant à 6 mois de charges fixes.
Faut-il acheter les murs et le fonds de commerce ou seulement le fonds ?
Acheter les murs sécurise votre investissement à long terme et vous protège contre les augmentations de loyer, mais mobilise un capital important. Acquérir uniquement le fonds de commerce réduit l'investissement initial et facilite le financement, mais vous expose au risque locatif. Si les murs sont à un prix cohérent (rendement locatif entre 5% et 7%) et que vous avez une vision à long terme, privilégiez l'acquisition complète. Dans le cas contraire, le fonds seul reste une option pertinente, à condition de négocier un bail commercial solide de 9 ans minimum.
Combien de temps prend l'acquisition d'un hôtel ?
Comptez entre 3 et 6 mois du premier contact avec le vendeur à la signature définitive. Ce délai comprend la phase de négociation (2 à 4 semaines), l'audit financier et juridique (4 à 6 semaines), le montage du financement (6 à 8 semaines), et la finalisation administrative et notariale (2 à 3 semaines). Un dossier bien préparé en amont accélère significativement le processus.
Quels sont les pièges les plus fréquents lors de l'achat d'un hôtel ?
Le premier piège consiste à surestimer le potentiel d'amélioration du taux d'occupation. Le deuxième est de sous-estimer les investissements nécessaires en rénovation et mise aux normes. Le troisième concerne les charges cachées : dettes sociales, travaux de copropriété à venir, contrats de maintenance onéreux difficiles à rompre. Enfin, méfiez-vous des hôtels dont la performance repose sur un ou deux gros comptes clients (entreprises) qui peuvent disparaître du jour au lendemain.
Foire aux questions
Quel apport personnel faut-il pour acheter un hôtel ?
L’apport recommandé se situe généralement entre 20% et 35% du prix d’acquisition. Cependant, pour un hôtel, les banques apprécient souvent un apport plus élevé car il s’agit d’un secteur exigeant et sensible aux variations de fréquentation. Avec un prévisionnel crédible construit par un expert-comptable, certains projets peuvent être financés avec un apport plus faible, surtout si les performances actuelles de l’établissement sont solides.
Comment évaluer correctement le prix d’un hôtel ?
La valorisation repose sur plusieurs critères : le taux d’occupation, le prix moyen par chambre, le RevPAR, la rentabilité (EBITDA), l’état du bâtiment et des chambres, les investissements nécessaires sur 3 à 5 ans. Un expert-comptable réalise une analyse multicritère, confronte les chiffres au marché local et identifie les ajustements de prix liés aux travaux, aux dettes ou aux risques cachés.
Quels documents demander avant d’acheter un hôtel ?
Pour sécuriser l’achat, il faut exiger : 3 à 5 années de bilans et comptes de résultat, les liasses fiscales, les contrats de prêt en cours, les contrats salariés et le registre du personnel, l’attestation de régularité sociale et fiscale, les rapports des contrôles sécurité/incendie, le bail commercial (si les murs ne sont pas achetés). Ces documents forment la base de l’audit réalisé par Finaudec.
Quels sont les plus grands risques lors d’une acquisition hôtelière ?
Les risques majeurs sont : des travaux de mise aux normes plus importants que prévu, une saison haute artificiellement gonflée par le vendeur, un taux d’occupation structurellement faible, des charges cachées (dettes sociales, litiges prud’homaux, travaux de copropriété), la dépendance excessive à un ou deux clients grands comptes. Un audit d’acquisition rigoureux permet d’identifier ces risques avant signature.
