Nos clients · Reprise et acquisition
Expert-comptable pour la reprise d’un hôtel ou d’un restaurant
Reprendre un établissement, c'est acheter une clientèle, un bail, des équipes et parfois des dettes. FINAUDEC sécurise chaque étape : lecture critique des comptes, valorisation argumentée, choix du montage, plan de financement et premiers mois d'exploitation.
montages à comparer : fonds, titres ou murs
l'EBE retraité, repère de valorisation usuel en restauration
mise à jour de notre registre des hôtels à reprendre
Fonds, titres ou murs : choisir le bon montage
Reprendre un hôtel ou un restaurant peut prendre plusieurs formes juridiques, qui n'engagent ni les mêmes risques, ni les mêmes coûts, ni la même fiscalité. Le choix se fait avant l'offre, car il conditionne le prix, le financement et la garantie à négocier.
| Montage | Ce que vous achetez | Avantage | Point d'attention |
|---|---|---|---|
| Fonds de commerce | Clientèle, enseigne, droit au bail, matériel, licences | Vous ne reprenez pas les dettes du vendeur | Droits d'enregistrement de 3 à 5 %, prix séquestré plusieurs mois |
| Titres de la société | Parts ou actions de la société exploitante | Continuité juridique, droits réduits | Tout le passif suit : garantie d'actif et de passif indispensable |
| Murs | L'immobilier, souvent via une SCI | Maîtrise du loyer et constitution d'un patrimoine | Investissement lourd, financement immobilier distinct |
| Location-gérance | Le droit d'exploiter contre une redevance | Tester l'affaire avant d'acheter | Contrat à encadrer, promesse de vente à prévoir |
Le détail des règles est expliqué dans nos guides comment acheter un hôtel, reprendre un restaurant et séparer murs et fonds. Pour la location-gérance d'un établissement communal, voir la location-gérance d'un restaurant de mairie.
L'audit d'acquisition, étape par étape
L'audit d'acquisition sépare une bonne affaire d'un mauvais achat. Il consiste à vérifier, avant de signer, que la réalité correspond à ce que le vendeur affirme. Notre méthode est détaillée dans l'article audit d'acquisition : la méthode FINAUDEC.
Les comptes
Analyse des trois derniers exercices et de la situation intermédiaire : évolution du chiffre d'affaires, ventilation par taux de TVA, marge, masse salariale, et pour un hôtel, RevPAR et GOP. Nous retraitons la rémunération du dirigeant et les charges exceptionnelles pour obtenir la rentabilité normative de l'établissement.
Le bail et l'immobilier
Durée restante, loyer et indexation, destination, clauses de cession et de travaux. Pour un hôtel, nous regardons aussi l'état de mise en conformité et le calendrier des rénovations. À lire : le droit au bail d'un restaurant.
Le social
Contrats repris, ancienneté, heures supplémentaires, congés payés provisionnés, extras et saisonniers, conformité aux minima de la convention collective HCR.
La fiscalité et les contrôles
Déclarations de TVA, logiciel de caisse, taxe de séjour collectée et reversée, absence de contrôle en cours. Pour un fonds hôtelier, voir les points de vigilance de la due diligence comptable.
Chaque constat est chiffré et traduit en point de négociation : baisse de prix, conditions suspensives ou clause de garantie.
Valoriser un hôtel ou un restaurant
Pour un hôtel
La valeur d'un fonds hôtelier se construit sur sa capacité bénéficiaire normative : GOP et EBE retraités, auxquels on applique un multiple cohérent avec la catégorie, l'emplacement et l'état de l'établissement. On recoupe avec le chiffre d'affaires par chambre et les transactions comparables. Les indicateurs de base sont expliqués dans GOP et GOPPAR et la rentabilité d'un hôtel.
Pour un restaurant
Les usages situent la valeur d'un fonds de restauration traditionnelle entre 50 % et 100 % du chiffre d'affaires TTC, ou entre 3 et 5 fois l'EBE retraité. Les barèmes indicatifs servent de repère de contrôle : voir le barème d'évaluation d'un fonds de commerce et la valorisation d'un fonds de commerce.
Reprendre à la barre : les hôtels en liquidation judiciaire
Chaque semaine, des hôtels, hébergements touristiques et campings font l'objet d'une liquidation judiciaire. Un repreneur peut déposer une offre auprès du liquidateur : il acquiert alors l'exploitation sans son passif, mais dans des délais courts et avec une information comptable souvent partielle.
Nous tenons un registre des hôtels à reprendre, mis à jour chaque lundi à partir du BODACC, avec pour chaque établissement les points qu'un expert-comptable analyse avant de chiffrer une offre. Le tribunal n'examine pas que le prix : le maintien de l'emploi et le paiement des créanciers pèsent dans sa décision. Un plan de reprise du personnel chiffré renforce une offre.
Financer la reprise
Le plan de financement recense tous les besoins, pas seulement le prix : droits d'enregistrement, honoraires, stock, travaux, trésorerie de démarrage. Les banques attendent en général un apport de 20 à 30 % du coût total et vérifient que l'EBE couvre confortablement les annuités après rémunération du dirigeant.
| Tranche du prix d'un fonds de commerce | Droits d'enregistrement |
|---|---|
| Jusqu'à 23 000 € | 0 % |
| De 23 000 à 200 000 € | 3 % |
| Au-delà de 200 000 € | 5 % |
Nous construisons le prévisionnel sur trois ans, montons le dossier bancaire et mobilisons les garanties adaptées. Pour un projet de restauration, voir aussi le business plan d'un restaurant. En savoir plus sur notre expertise comptable et l'accompagnement des opérations de croissance.
Les 100 premiers jours après la reprise
- Jour 1 : ouverture des comptes, reprise de la paie, paramétrage de la caisse et des taux de TVA.
- Premier mois : premier tableau de bord, suivi de la trésorerie au jour le jour, contrôle du stock repris.
- Trois premiers mois : comparaison avec le prévisionnel, ajustement des prix et de la masse salariale, premiers investissements.
Vous reprenez un hôtel pour l'intégrer à un ensemble existant ? Voir notre accompagnement des groupes hôteliers multi-établissements. Vous préparez au contraire votre propre sortie ? Lire la transmission d'un fonds HCR et le pacte Dutreil.
Nos guides pour les repreneurs
Points de vigilance
Les 5 points à vérifier avant de signer
Des comptes retraités
Les trois derniers exercices doivent être retraités : rémunération réelle du dirigeant, charges non récurrentes, cohérence entre achats et chiffre d'affaires déclaré.
Le bail commercial
Durée restante, loyer, destination, clause de cession, travaux à la charge du preneur : le bail est souvent l'actif le plus précieux du fonds.
Le personnel transféré
Tous les contrats de travail en cours sont repris (article L. 1224-1 du Code du travail) : ancienneté, heures supplémentaires et congés payés doivent être audités.
La conformité et les travaux
Commission de sécurité, accessibilité, classement Atout France, extraction : les travaux différés se négocient dans le prix, pas après la reprise.
Le passif caché
En rachat de titres, la société arrive avec ses dettes et ses litiges : une garantie d'actif et de passif solide est indispensable.
Témoignage
Les équipes de Finaudec ont été notre soutien jusqu'à la revente de notre entreprise. Une équipe aussi humaine que performante. Merci à vous.
Amandine
Dirigeante d'une chaîne de restaurants
L'outil à utiliser
Registre des hôtels à reprendre
Ressources
Nos guides pour aller plus loin
- Business plan restaurant : le guide chiffré pour ouvrir
- Due diligence comptable lors de l'acquisition d'un fonds hôtelier : points de vigilance
- Droit au bail d'un restaurant : valorisation, compta et fiscalité
- Reprendre un restaurant : le guide complet du repreneur
- Pacte Dutreil : transmettre son hôtel ou restaurant familial
- Vendre son restaurant : cession de fonds de commerce, valorisation et fiscalité
- Valorisation d'un fonds de commerce : méthodes, enjeux et bonnes pratiques pour les dirigeants
- Location-gérance d'un restaurant en mairie : le guide complet pour reprendre un fonds de commerce communal
José Amar
Expert-comptable, fondateur de FINAUDEC
Le cabinet
Un cabinet à taille humaine qui parle le langage de l'hôtellerie
Depuis 15 ans, FINAUDEC accompagne dirigeants, hôteliers et restaurateurs depuis Paris 17e. Vous travaillez avec un expert qui connaît vos chiffres, votre convention collective et vos contraintes d'exploitation, pas avec une plateforme anonyme.
01
Un interlocuteur unique
Le même expert suit votre dossier toute l'année, de la tenue au bilan.
02
Des chiffres pour décider
Tableaux de bord mensuels, indicateurs hôteliers et prévisionnels.
03
Des outils connectés
Pennylane, Silae, Power BI : vos données remontent sans ressaisie.
04
Un forfait clair
Une lettre de mission forfaitaire, sans surprise en cours d'année.
Ils nous font confiance
FAQ
Questions fréquentes
Les questions que nous posent le plus souvent les hôteliers lors d'un premier échange. Votre situation est différente ? Parlons-en directement.
Rendez-vous de 30 minutes
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Échangez avec un expert-comptable spécialisé en hôtellerie. Sans engagement.
Prendre rendez-vousOu appelez le 01 43 18 08 08Faut-il racheter le fonds de commerce ou les titres de la société ?
Le rachat du fonds n’emporte pas les dettes du vendeur, mais les droits d’enregistrement sont plus élevés (jusqu’à 5 % au-delà de 200 000 €). Le rachat des titres coûte moins cher en droits (0,1 % pour des actions de SAS, 3 % après abattement pour des parts de SARL) mais transfère tout le passif : un audit approfondi et une garantie d’actif et de passif sont alors indispensables.
Comment est valorisé un hôtel à reprendre ?
On croise plusieurs approches : la capacité bénéficiaire (GOP et EBE retraités, auxquels on applique un multiple), le chiffre d’affaires par chambre et les transactions comparables. La valeur dépend aussi fortement du bail, de l’état des chambres, du classement et des travaux à prévoir.
Comment est valorisé un restaurant à reprendre ?
En restauration traditionnelle, les usages situent la valeur entre 50 % et 100 % du chiffre d’affaires annuel TTC, ou entre 3 et 5 fois l’EBE retraité. Le croisement des deux méthodes donne une fourchette, ajustée ensuite selon l’emplacement, le bail et la dépendance au dirigeant sortant.
Peut-on reprendre un hôtel en liquidation judiciaire ?
Oui, en déposant une offre de reprise auprès du liquidateur, examinée ensuite par le tribunal. Le prix n’est pas le seul critère : le maintien de l’emploi et le paiement des créanciers comptent. La reprise à la barre permet d’acquérir l’exploitation sans son passif, mais les délais sont courts et l’information comptable souvent incomplète.
Quel apport faut-il pour reprendre un établissement ?
Les banques attendent généralement un apport de 20 à 30 % du coût total de l’opération, droits, honoraires et trésorerie de démarrage compris. Une garantie Bpifrance peut couvrir une partie importante du prêt dans le cadre d’une transmission et faciliter l’obtention du financement.
Le personnel est-il automatiquement repris ?
Oui. En application de l’article L. 1224-1 du Code du travail, les contrats de travail en cours sont transférés au repreneur avec leur ancienneté et leurs conditions. La masse salariale, les contrats d’extras et le respect de la convention collective HCR doivent donc être audités avant de signer.
Quel est le rôle d’un expert-comptable dans la reprise d’un hôtel ?
Il audite les comptes du vendeur et les retraite pour mesurer la rentabilité réelle, valorise le fonds ou les titres, construit le prévisionnel et le plan de financement présentés aux banques, sécurise la structure d’acquisition (holding, apport, LBO) et prépare les premiers mois d’exploitation. C’est lui qui vous dit si le prix demandé est cohérent avec ce que l’établissement peut rembourser.
Quel est le tarif moyen d’un expert-comptable pour une reprise ?
Il dépend du projet et du repreneur : taille de l’établissement, rachat du fonds ou des titres, étendue de l’audit, besoin de valorisation, de prévisionnel et de dossier bancaire, puis accompagnement après la reprise. Nous cadrons la mission et la chiffrons après avoir regardé le dossier avec vous.
Quel est le prix d’un expert-comptable pour un restaurant ?
Il dépend du restaurant et de vos attentes : chiffre d’affaires, nombre de salariés (la paie HCR pèse lourd), volume de tickets et de factures fournisseurs, outil de caisse et missions confiées. Lors d’une reprise, l’audit préalable et l’accompagnement courant sont chiffrés séparément, sur mesure.
Quel est le salaire moyen d’un expert-comptable par mois ?
Il varie fortement selon le statut (salarié, associé ou indépendant), l’expérience, la région et la taille du cabinet. Dans un projet de reprise, ce temps d’expert se concentre sur quelques semaines décisives : audit, valorisation et financement, là où une erreur coûte bien plus cher que l’accompagnement.
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Envoyez-nous le dossier : nous vous rappelons sous 48 heures ouvrées pour cadrer l'audit et le chiffrage de votre offre.
