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Expert-comptable pour résidences de tourisme et para-hôtellerie
Entre la location meublée et l'hôtellerie, la para-hôtellerie obéit à ses propres règles : trois services sur quatre suffisent à faire basculer l'activité dans la TVA, et la loi Le Meur a rebattu les cartes des meublés de tourisme. Nous vous aidons à choisir le bon régime et à le tenir dans la durée.
services para-hôteliers qui font basculer l'activité dans la TVA
taux de TVA de l'hébergement para-hôtelier
abattement micro-BIC d'un meublé de tourisme classé (30 % s'il ne l'est pas)
Location meublée, para-hôtellerie ou hôtellerie : où se situe votre activité ?
La frontière entre ces trois activités n'est pas qu'une question de vocabulaire. Elle détermine la TVA, la catégorie d'imposition, le régime social et les obligations déclaratives. Beaucoup d'exploitants changent de catégorie sans le savoir, en ajoutant un service ou en confiant le ménage à un prestataire.
| Activité | Services fournis | TVA | Fiscalité |
|---|---|---|---|
| Location meublée | Logement équipé, ménage entre deux séjours | Exonérée | BIC, LMNP ou LMP |
| Para-hôtellerie | Au moins 3 des 4 services : petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge, réception | 10 % sur l'hébergement | BIC professionnels |
| Résidence de tourisme classée | Hébergement géré par un exploitant unique | 10 % sur l'hébergement | Exploitant en BIC, propriétaires selon leur statut |
| Hôtellerie | Service hôtelier complet | 10 % (20 % sur certains services) | BIC professionnels |
Le critère des trois services sur quatre est fixé par l'article 261 D 4° b du Code général des impôts, dans sa rédaction issue de la loi de finances pour 2024. Notre article fiscalité du meublé de tourisme et para-hôtellerie détaille chaque cas.
TVA : collecter pour mieux récupérer
Basculer en para-hôtellerie n'est pas forcément une mauvaise nouvelle. L'exploitant collecte la TVA à 10 % sur l'hébergement et le petit-déjeuner, mais il déduit en contrepartie la TVA supportée sur ses travaux, son mobilier, ses équipements et ses frais de gestion. Sur un projet comportant des travaux importants, cette déduction pèse lourd dans l'équilibre financier.
L'arbitrage dépend de trois paramètres : le volume d'investissement, la clientèle (particuliers ou professionnels qui récupèrent la TVA) et le niveau de recettes au regard de la franchise en base. Nous chiffrons les deux scénarios avant toute décision. Pour les règles de ventilation sur une même facture, voir la TVA à taux multiples dans l'hébergement.
Meublés de tourisme : ce qu'a changé la loi Le Meur
La loi du 19 novembre 2024 visant à renforcer la régulation des meublés de tourisme a réduit l'avantage fiscal du micro-BIC pour les revenus perçus à compter de 2025.
| Type de location | Abattement micro-BIC | Plafond de recettes |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme classé | 50 % | 77 700 € |
| Meublé de tourisme non classé | 30 % | 15 000 € |
| Location meublée classique | 50 % | 77 700 € |
Le classement, délivré pour cinq ans par un organisme accrédité, devient un levier fiscal à part entière. Au régime réel, l'amortissement du bien et du mobilier reste l'outil le plus efficace : voir l'amortissement du mobilier en LMNP et l'amortissement des frais d'acquisition. Attention : les amortissements déduits sont désormais pris en compte dans le calcul de la plus-value à la revente d'un bien loué en LMNP, ce qui modifie l'équilibre global de l'investissement.
Résidences de tourisme : exploitant et investisseurs
Une résidence de tourisme associe généralement un exploitant unique, qui gère l'ensemble des logements et les services, et des propriétaires investisseurs liés à lui par un bail commercial. Chaque partie a ses propres enjeux :
- Pour l'exploitant : TVA sur les recettes, suivi du taux d'occupation et du prix moyen, masse salariale, loyers versés aux propriétaires et trésorerie saisonnière.
- Pour les investisseurs : statut LMNP ou LMP, régime réel, amortissements, récupération de la TVA lorsque les conditions sont réunies, et sortie fiscale.
Nous accompagnons les deux côtés, avec des indicateurs proches de ceux de l'hôtellerie : voir RevPAR et ADR et la trésorerie saisonnière.
Choisir la bonne structure juridique
Exploiter en nom propre, en société soumise à l'impôt sur les sociétés, séparer les murs dans une SCI ou une holding immobilière : chaque schéma a ses effets sur l'impôt, les cotisations sociales, la transmission et le financement. Nous les comparons à partir de vos chiffres. À lire : la holding immobilière et séparer murs et fonds.
Notre accompagnement
- Qualification de votre activité au regard des quatre services para-hôteliers.
- Simulation comparative : micro-BIC ou réel, TVA ou exonération, nom propre ou société.
- Mise en place : comptabilité, déclarations de TVA, taxe de séjour, liasse fiscale.
- Pilotage : tableau de bord d'occupation, de prix moyen et de trésorerie.
- Revue annuelle du régime au regard de l'évolution des recettes et de la réglementation.
Vous exploitez un hôtel classique ? Découvrez notre accompagnement des hôtels indépendants. Vous rachetez un hébergement touristique ? Voir la reprise d'hôtel ou de restaurant et notre registre des établissements à reprendre.
Nos guides sur la para-hôtellerie
Points de vigilance
Les 5 points de vigilance de la para-hôtellerie
La qualification de l'activité
Petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison, réception : dès trois de ces services, l'activité devient para-hôtelière et entre dans le champ de la TVA.
La TVA à 10 % et sa déduction
Collecter la TVA permet de récupérer celle des travaux et du mobilier : un levier majeur pour un projet d'investissement, à arbitrer selon la clientèle visée.
Le classement du meublé
Depuis la loi Le Meur, un meublé de tourisme non classé ne bénéficie plus que de 30 % d'abattement micro-BIC, dans la limite de 15 000 € de recettes.
Le statut LMNP ou LMP
Au-delà de 23 000 € de recettes excédant les autres revenus d'activité du foyer, le loueur devient professionnel : fiscalité, plus-values et cotisations changent.
Les obligations déclaratives
Déclaration en mairie, numéro d'enregistrement, collecte et reversement de la taxe de séjour : des obligations à intégrer dans la routine comptable.
Témoignage
FINAUDEC m'a aidé à construire mon entreprise et atteindre des objectifs ambitieux. Digital, moderne, humain. De vrais Business Partner.
Maximilien
Dirigeant d'hôtels
L'outil à utiliser
Simulateur micro-BIC ou réel (meublé de tourisme)
Ressources
Nos guides pour aller plus loin
José Amar
Expert-comptable, fondateur de FINAUDEC
Le cabinet
Un cabinet à taille humaine qui parle le langage de l'hôtellerie
Depuis 15 ans, FINAUDEC accompagne dirigeants, hôteliers et restaurateurs depuis Paris 17e. Vous travaillez avec un expert qui connaît vos chiffres, votre convention collective et vos contraintes d'exploitation, pas avec une plateforme anonyme.
01
Un interlocuteur unique
Le même expert suit votre dossier toute l'année, de la tenue au bilan.
02
Des chiffres pour décider
Tableaux de bord mensuels, indicateurs hôteliers et prévisionnels.
03
Des outils connectés
Pennylane, Silae, Power BI : vos données remontent sans ressaisie.
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Un forfait clair
Une lettre de mission forfaitaire, sans surprise en cours d'année.
Ils nous font confiance
FAQ
Questions fréquentes
Les questions que nous posent le plus souvent les hôteliers lors d'un premier échange. Votre situation est différente ? Parlons-en directement.
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Prendre rendez-vousOu appelez le 01 43 18 08 08Quelle est la différence entre location meublée et para-hôtellerie ?
La location meublée se limite à mettre un logement équipé à disposition. La para-hôtellerie y ajoute au moins trois des quatre services visés par l’article 261 D 4° b du CGI : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge de maison et réception de la clientèle. Cette bascule entraîne l’assujettissement à la TVA.
Quel taux de TVA s’applique à la para-hôtellerie ?
L’hébergement para-hôtelier est soumis au taux réduit de 10 %, comme l’hôtellerie. En contrepartie de la TVA collectée, l’exploitant peut déduire la TVA supportée sur ses travaux, son mobilier et ses frais, ce qui change l’économie d’un projet d’investissement.
Qu’a changé la loi Le Meur pour les meublés de tourisme ?
Depuis l’imposition des revenus 2025, l’abattement micro-BIC d’un meublé de tourisme classé est de 50 % dans la limite de 77 700 € de recettes, contre 30 % dans la limite de 15 000 € pour un meublé non classé. Le classement devient un enjeu fiscal, et le régime réel s’impose souvent.
Micro-BIC ou régime réel : que choisir ?
Le micro-BIC est simple mais forfaitaire. Le régime réel permet de déduire toutes les charges et d’amortir le bien et le mobilier, ce qui neutralise souvent l’impôt pendant plusieurs années. Dès que les charges réelles dépassent l’abattement, ou que le bien est financé à crédit, le réel est généralement plus avantageux.
Quand devient-on loueur en meublé professionnel (LMP) ?
Le statut de LMP est acquis lorsque les recettes de location meublée du foyer dépassent 23 000 € par an et excèdent les autres revenus d’activité du foyer. Il change l’imputation des déficits, le régime des plus-values et l’assujettissement aux cotisations sociales.
Une résidence de tourisme doit-elle être exploitée en société ?
Ce n’est pas obligatoire, mais une société d’exploitation distincte des propriétaires des murs clarifie les responsabilités, facilite le financement et la récupération de la TVA, et permet d’organiser la rémunération du dirigeant. Le choix de la structure se fait au regard du projet, du nombre de logements et de la stratégie patrimoniale.
Quel est le rôle d’un comptable dans une résidence de tourisme ?
Il qualifie l’activité (location meublée ou para-hôtellerie), applique le bon régime de TVA, suit les loyers versés aux propriétaires dans le cadre des baux commerciaux, tient la comptabilité de l’exploitant et prépare les déclarations, y compris celles des loueurs en LMNP ou LMP. Il vous alerte aussi quand un nouveau service fait changer votre activité de catégorie.
Quel est le tarif moyen d’un expert-comptable pour un meublé ou une résidence ?
Il dépend de votre situation : loueur en meublé au réel, exploitant d’une résidence ou d’une structure para-hôtelière, nombre de logements, assujettissement à la TVA, présence de salariés et missions confiées. Nous proposons un accompagnement adapté à votre activité après un premier échange.
Quel est le prix d’un expert-comptable pour un restaurant de résidence ou de camping ?
Un point de restauration (restaurant, snack, bar) ajoute des ventes à des taux de TVA différents et souvent du personnel saisonnier. Il entre dans la même mission que l’hébergement, suivi comme une activité distincte. Le prix dépend du chiffre d’affaires, de la saisonnalité, du nombre de salariés et de vos besoins : nous le chiffrons sur mesure.
Quel est le salaire moyen d’un expert-comptable par mois ?
Il varie fortement selon le statut (salarié, associé ou indépendant), l’expérience, la région et la taille du cabinet. Pour un exploitant ou un investisseur, l’enjeu est que ce temps d’expert serve aux bons arbitrages : régime fiscal, TVA et structuration, qui pèsent bien plus lourd sur la durée.
Parlons de votre établissement
Un projet para-hôtelier ou une résidence à exploiter ?
Qualification de l'activité, choix du régime fiscal, TVA et structuration : faisons le point sur votre projet lors d'un premier rendez-vous.
