Location-gérance avec option d'achat : céder son fonds progressivement

La location-gérance avec option d'achat permet de céder un fonds de commerce en deux temps : le propriétaire confie d'abord l'exploitation à un locataire-gérant contre une redevance, puis lui vend le fonds lorsque celui-ci lève l'option prévue par une promesse de vente. Pour un restaurateur proche de la retraite, un hôtelier qui veut transmettre à son directeur ou un dirigeant de PME qui ne trouve pas d'acquéreur solvable tout de suite, c'est souvent la seule manière de vendre au bon prix sans brader l'affaire.

Le montage paraît simple, mais il repose sur deux contrats distincts et sur des choix fiscaux qui se jouent dès la signature. Une erreur de rédaction peut faire requalifier l'opération ou faire perdre une exonération de plus-value.

Chez FINAUDEC, cabinet d'expertise comptable qui accompagne de nombreux établissements de restauration et d'hôtellerie, nous voyons ce schéma réussir quand il est préparé comme une vraie cession, et échouer quand il est traité comme une simple location. Ce guide détaille les règles juridiques, la fiscalité côté cédant et côté repreneur, un cas chiffré pas à pas et une checklist de mise en place.

Qu'est-ce qu'une location-gérance avec option d'achat ?

La location-gérance, ou gérance libre, est le contrat par lequel le propriétaire d'un fonds de commerce (le loueur) en confie l'exploitation à un gérant qui l'exploite à ses risques et périls, moyennant une redevance. Elle est régie par les articles L144-1 à L144-13 du Code de commerce. Le loueur reste propriétaire du fonds, mais perd la qualité de commerçant : c'est le locataire-gérant qui devient commerçant et qui doit s'immatriculer.

L'« option d'achat » n'est pas une catégorie juridique prévue par ces textes. Elle résulte de l'adjonction d'une promesse unilatérale de vente au contrat de gérance : le loueur s'engage à vendre le fonds au locataire-gérant, à un prix et dans un délai déterminés, si celui-ci le souhaite. Le locataire-gérant, lui, reste libre de ne pas acheter. On parle aussi, dans la pratique, de location-vente ou de location-gérance « avec promesse de vente ».

La promesse unilatérale est définie par l'article 1124 du Code civil. Si le loueur se rétracte pendant le délai d'option, la vente peut tout de même se former par la levée de l'option ; et la vente du fonds à un tiers qui connaissait la promesse est nulle.

Pourquoi céder son fonds progressivement ?

La transmission progressive répond à trois situations fréquentes dans nos dossiers :

• Le repreneur n'a pas encore le financement : un chef de cuisine ou un directeur d'hôtel connaît parfaitement l'établissement mais ne dispose pas de l'apport exigé par les banques. Deux ou trois ans de gérance lui permettent de constituer un historique d'exploitation à son nom.
• Le cédant veut tester le repreneur : il garde la propriété du fonds tant que le prix n'est pas payé et peut récupérer son affaire si la gérance tourne mal.
• Le cédant prépare sa retraite : il cesse d'exploiter, perçoit une redevance qui complète ses revenus, puis encaisse le prix au moment de la vente.

Pour comparer ce schéma avec une gérance sans promesse, et pour fixer le montant de la redevance, vous pouvez consulter notre guide sur les avantages, inconvénients et le calcul de la redevance en location-gérance.

Comment fonctionne la vente d'un fonds de commerce en location-gérance ?

La vente d'un fonds de commerce en location-gérance se déroule en trois phases qui ne se confondent pas : la mise en gérance, la période d'exploitation par le gérant, puis la vente proprement dite lors de la levée d'option. Chacune déclenche des formalités et des conséquences fiscales différentes. Le schéma ci-dessous résume la chronologie type.

Phase 1 : la mise en location-gérance

Le contrat de gérance doit être publié sous forme d'extrait ou d'avis dans un support d'annonces légales dans les 15 jours de sa signature. Le locataire-gérant doit être immatriculé au plus tard 15 jours après le début de son activité, comme le rappelle la fiche officielle Entreprendre Service-Public sur la location-gérance. Pour un fonds artisanal, comme une boulangerie, l'immatriculation se fait au registre national des entreprises au titre de l'activité artisanale.

Le Code de commerce en vigueur n'impose plus de durée minimale d'exploitation préalable au loueur. En revanche, si le bail commercial contient une clause d'exploitation personnelle, il faut l'accord écrit du bailleur des murs. Si le conjoint du loueur participe à l'exploitation, son accord écrit est également requis.

Phase 2 : l'exploitation par le locataire-gérant

Pendant la gérance, le locataire-gérant exploite pour son propre compte : il facture, embauche, supporte les pertes et paie la redevance. La redevance est librement fixée par les parties, en montant fixe ou en pourcentage du chiffre d'affaires ou du bénéfice, avec une périodicité mensuelle ou trimestrielle.

Phase 3 : la levée de l'option et la vente

Lorsque le locataire-gérant lève l'option dans le délai prévu, la vente est formée et suit les formalités d'une cession de fonds classique. La fin de la location-gérance doit elle aussi être publiée dans les 15 jours.

Le détail de ces formalités est présenté dans notre article sur les droits d'enregistrement et la plus-value lors d'une cession de fonds de commerce.

Quelles clauses prévoir dans la promesse de vente et le contrat de gérance ?

La qualité du montage tient presque entièrement à la rédaction. Le contrat de gérance et la promesse de vente peuvent figurer dans un même acte ou dans deux actes séparés, mais ils doivent être cohérents entre eux : durée de la gérance et délai d'option, sort de la redevance, conditions de résiliation. Le tableau suivant liste les clauses que nous vérifions systématiquement.

Un formalisme strict pour la promesse unilatérale

L'article 1589-2 du Code civil prévoit qu'une promesse unilatérale de vente portant sur un fonds de commerce est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de son acceptation par le bénéficiaire. La même règle s'applique à la cession de la promesse. C'est l'erreur la plus coûteuse que nous rencontrons.

Quelles responsabilités pour le loueur pendant la gérance ?

La solidarité jusqu'à la publication

Selon l'article L144-7 du Code de commerce, jusqu'à la publication du contrat de location-gérance, le loueur est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci pour l'exploitation du fonds. Une solidarité comparable existe pour les impôts directs liés à l'exploitation, en application de l'article 1684 du CGI ; elle ne vise pas la TVA. D'où l'importance de publier l'avis dès la signature, sans attendre la fin du délai de 15 jours.

L'exigibilité anticipée des dettes du loueur

L'article L144-6 permet au tribunal de commerce du lieu du fonds de déclarer immédiatement exigibles les dettes du loueur afférentes à l'exploitation, s'il estime que la location-gérance met en péril leur recouvrement. Les créanciers doivent agir, sous peine de forclusion, dans les trois mois de la publication du contrat. Négociez donc avec vos créanciers avant de signer.

Si le fonds est grevé d'une sûreté, la banque doit être associée au projet dès le départ : voyez notre article sur le nantissement du fonds de commerce et ses conséquences.

La fin de gérance et les salariés

À l'expiration de la gérance, l'article L144-9 rend immédiatement exigibles les dettes contractées par le locataire-gérant pour l'exploitation pendant la gérance. Si l'option n'est pas levée, le loueur récupère son fonds, mais aussi les contrats de travail en cours, qui lui sont transférés en application de l'article L1224-1 du Code du travail. C'est un risque réel en restauration, où un gérant peut avoir recruté pendant plusieurs années.

Quelle fiscalité pour le cédant pendant la période de gérance ?

Les redevances et la TVA

La redevance de location-gérance est soumise à la TVA au taux normal de 20 %. Pour un loueur personne physique, elle est imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. L'activité n'étant pas exercée à titre professionnel, les éventuels déficits ne sont pas imputables sur le revenu global. Pour le locataire-gérant, la redevance est une charge déductible.

La question des redevances imputées sur le prix

Lorsque le contrat prévoit qu'une partie des redevances viendra en déduction du prix, il faut distinguer, dès la signature, la fraction qui rémunère la jouissance du fonds et celle qui constitue un acompte sur le prix en cas de levée d'option. Cette distinction doit apparaître dans l'acte et dans la comptabilité des deux parties, faute de quoi le résultat imposable du loueur et le prix de revient du fonds pour l'acquéreur deviennent incertains. Limitez l'imputation à une fraction modérée, chiffrée en euros.

Comment la plus-value est-elle imposée lors de la vente au locataire-gérant ?

L'exonération selon la valeur du fonds (article 238 quindecies)

L'article 238 quindecies du CGI exonère la plus-value de transmission d'une entreprise individuelle ou d'une branche complète d'activité lorsque la valeur des éléments transmis, hors immobilier, n'excède pas 500 000 €. Entre 500 000 € et 1 000 000 €, l'exonération est partielle, selon le taux : (1 000 000 € − valeur des éléments transmis) / 500 000 €.

Pour une activité donnée en location-gérance, le texte pose deux conditions spécifiques :

• l'activité doit avoir été exercée depuis au moins cinq ans au moment de la mise en location (et non au moment de la vente) ;
• la transmission doit être réalisée au profit du locataire-gérant (ou d'une autre personne dans le respect du contrat) et porter sur l'ensemble des éléments concourant à l'exploitation de l'activité louée.

L'exonération en cas de départ à la retraite (article 151 septies A)

L'article 151 septies A du CGI exonère d'impôt sur le revenu la plus-value réalisée par l'exploitant qui cède son entreprise et part à la retraite. Il prévoit lui aussi un aménagement pour les activités données en location-gérance : l'activité doit avoir été exercée depuis au moins cinq ans à la date de la mise en location, et la cession doit être faite au locataire-gérant et porter sur l'ensemble des éléments de l'activité louée.

Les autres conditions restent applicables, notamment la cessation de toute fonction dans l'entreprise et le départ à la retraite dans les deux années qui précèdent ou qui suivent la cession. Si le cédant prend sa retraite au début de la gérance et que l'option n'est levée que trois ans plus tard, cette condition n'est plus remplie. Seul l'impôt sur le revenu est exonéré ; les prélèvements sociaux restent dus.

Quels droits d'enregistrement et quelle TVA au moment de la vente ?

La vente consécutive à la levée d'option est une cession de fonds de commerce soumise aux droits d'enregistrement au barème des articles 719 et suivants du CGI : 0 % jusqu'à 23 000 €, 3 % de 23 000 € à 200 000 € et 5 % au-delà, avec un minimum de perception de 25 €. Ces droits sont en principe à la charge de l'acquéreur, sauf stipulation contraire, comme le rappelle la fiche officielle sur la cession du fonds de commerce à un tiers.

Côté TVA, la cession d'un fonds de commerce entre assujettis constitue en principe une transmission d'universalité de biens, dispensée de TVA par l'article 257 bis du CGI dans sa rédaction en vigueur en 2026. Le locataire-gérant acquéreur est réputé continuer la personne du cédant pour les régularisations de TVA. Le stock éventuellement racheté et la ventilation du prix doivent être traités avec soin dans l'acte.

Les autres formalités restent celles du droit commun : publication dans un support d'annonces légales dans les 15 jours, avis au BODACC, délai d'opposition des créanciers de 10 jours et séquestre du prix. L'information préalable des salariés a été allégée pour les ventes conclues après le 27 juillet 2026 : vérifiez le régime applicable à votre effectif au moment de la levée.

Cas pratique : la transmission d'un restaurant à son chef

Prenons l'exemple de Michel, 61 ans, qui exploite en entreprise individuelle un restaurant de 60 couverts depuis 2013. Son chef de cuisine, Karim, souhaite reprendre l'affaire mais ne dispose pas de l'apport nécessaire. Ils signent le 1er janvier une location-gérance de trois ans assortie d'une promesse unilatérale de vente, enregistrée dans les dix jours.

Les paramètres du montage

• Prix stipulé dans la promesse : 420 000 € pour l'ensemble des éléments du fonds (clientèle, enseigne, droit au bail, matériel).
• Redevance : 4 000 € HT par mois, soit 800 € de TVA à 20 % et 4 800 € TTC.
• Imputation sur le prix : 1 000 € par mois, uniquement en cas de levée de l'option.
• Valeur d'origine du fonds dans les comptes de Michel : 150 000 €.
• Levée de l'option prévue au bout de 24 mois.

Étape 1 : les revenus de Michel pendant la gérance

Michel perçoit 48 000 € HT de redevances par an (4 000 € × 12), imposées en BIC non professionnels. Il collecte et reverse 9 600 € de TVA par an. Karim déduit les 48 000 € de redevances de son résultat et récupère la TVA.

En comptabilité, les 1 000 € imputables sur le prix doivent être isolés dès le premier mois ; sur 24 mois, ils atteignent 24 000 €.

Étape 2 : les droits d'enregistrement à la levée de l'option

Les droits sont calculés sur le prix stipulé de 420 000 €, y compris les sommes déjà imputées, car celles-ci constituent une partie du prix payée par avance. Karim ne versera plus que 396 000 € au moment de l'acte (420 000 € − 24 000 €), mais la base des droits reste le prix total.

Étape 3 : la plus-value de Michel

La plus-value brute s'élève à 420 000 € − 150 000 € = 270 000 €, avant prise en compte des éventuels amortissements du matériel et des frais de cession. Le fonds était exploité depuis plus de cinq ans au moment de la mise en location, la vente est faite au locataire-gérant et porte sur l'ensemble des éléments : l'article 238 quindecies s'applique. La valeur des éléments transmis (420 000 €) étant inférieure à 500 000 €, l'exonération est totale.

Variante : avec un prix de 750 000 €, le taux d'exonération serait de (1 000 000 − 750 000) / 500 000 = 50 %. Michel pourrait alors comparer avec l'exonération pour départ à la retraite, qui suppose de liquider ses droits dans les deux ans précédant ou suivant la cession : une levée d'option trop tardive la lui ferait perdre.

Pour les spécificités du secteur, notamment la licence, le bail et la valorisation par multiple d'EBE, consultez aussi notre guide pour vendre son restaurant.

Quelles erreurs éviter dans une location-gérance avec option d'achat ?

1. Oublier d'enregistrer la promesse : la promesse sous seing privé non enregistrée dans les dix jours de son acceptation est nulle, et le repreneur perd son droit d'acheter.
2. Mettre en gérance un fonds trop récent : si l'activité n'est pas exercée depuis cinq ans au moment de la mise en location, les exonérations des articles 238 quindecies et 151 septies A pour les activités louées ne s'appliqueront pas lors de la vente.
3. Déconnecter la durée de l'option du calendrier de retraite : un délai d'option trop long peut faire sortir le cédant de la fenêtre de deux ans de l'article 151 septies A.
4. Prévoir des redevances qui sont en réalité le prix : une imputation massive ou des pénalités dissuasives en cas de non-levée exposent à une requalification en vente immédiate.
5. Négliger le bail commercial : sans accord du bailleur des murs lorsque le bail impose une exploitation personnelle, la gérance peut entraîner la résiliation du bail, ce qui détruit la valeur du fonds.

Checklist : mettre en place la cession progressive étape par étape

Voici la méthode que nous appliquons pour sécuriser une transmission progressive, du premier rendez-vous à la levée de l'option :

1. Faire évaluer le fonds (voir notre guide de valorisation d'un fonds de commerce) et fixer un prix ou une formule de prix objective.
2. Vérifier l'ancienneté de l'activité (cinq ans au jour de la mise en location) et simuler les régimes d'exonération de la plus-value.
3. Lire le bail commercial : clause d'exploitation personnelle, clause de destination, échéance du bail par rapport au délai d'option.
4. Faire le point avec les créanciers du loueur, notamment la banque titulaire d'un nantissement.
5. Rédiger en parallèle le contrat de gérance et la promesse unilatérale de vente, avec une ventilation claire des redevances.
6. Signer, faire enregistrer la promesse dans les dix jours et publier la gérance sans attendre.
7. Organiser l'immatriculation du locataire-gérant et la reprise des contrats de travail.
8. Pendant la gérance, suivre trimestriellement les comptes du gérant et l'état du fonds.
9. Six mois avant l'échéance de l'option, préparer l'acte de cession, le financement du repreneur et la déclaration de plus-value.

En résumé : réussir la vente progressive de votre fonds

La location-gérance avec option d'achat permet de transmettre un fonds à un repreneur qui a besoin de temps, à condition de la traiter comme une cession dès le premier jour : promesse enregistrée dans les dix jours, publication immédiate de la gérance, et calendrier compatible avec les exonérations de plus-value (cinq ans d'activité à la mise en location, vente de l'ensemble du fonds au gérant).

La rédaction de la promesse, le chiffrage des redevances imputées sur le prix et l'arbitrage entre les régimes d'exonération méritent une analyse sur mesure. Les équipes FINAUDEC vous accompagnent sur le volet juridique et fiscal de votre transmission : découvrez notre expertise juridique pour sécuriser la cession de votre fonds.

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